Lettre ouverte à Jakes Abeberri à propos de l’Hôtel du Palais

Cher Jakes,

J’ai énormément de respect et d’affection pour toi et tu le sais.
Mon père, aujourd’hui décédé, et toi étiez en classe ensemble à l’école communale Jules Ferry et vous y partagiez le même pupitre au début des années 40.

Ton éditorial publié dans Enbata le 10 septembre dernier appelle néanmoins de ma part quelques remarques et demande le rétablissement de quelques vérités :

1) Je suis extrêmement surpris que tu connaisses aujourd’hui la rémunération prévue du groupe Hyatt dans le cadre du contrat de management (3% selon ce que tu écris), alors même que les conseillers municipaux de Biarritz sont, dans un incroyable déni de démocratie, tenus dans une ignorance absolue de toute information relative à ce contrat, et plus généralement de l’économie générale de ce projet.

2) Contrairement à ce que tu écris, le loyer de 920 000 euros NE SERA PAS INDEXÉ SUR LES BÉNÉFICES.
L’article 11.1 du contrat de bail emphytéotique prévoit seulement « une réévaluation annuelle en fonction des variations de l’indice du coût des loyers commerciaux ».

3) Ce ne sont pas « deux élus de la liste conduite aux dernières élections par Max Brisson, dont l’avocat Jean-Benoît Saint-Cricq », mais cinq qui ont approuvé la délibération relative à la signature du bail emphytéotique.
Les trois autres ont voté contre.

Le vote s’étant déroulé à bulletins secrets, je ne dévoilerai pas leurs noms ici, mais je suis certain qu’un peu d’arithmétique et quelques déductions basiques te permettront comme moi de savoir de qui il s’agit.

4) Ta crainte – par ailleurs légitime et que je comprends entièrement – de voir l’Hôtel du Palais faire l’objet d’une « vente d’appartements à la découpe » est TOTALEMENT INFONDÉE.
Le Plan Local d’Urbanisme bloque en effet la destination hôtelière du bâtiment.

En conséquence, même et y compris dans l’hypothèse d’une vente, cet hôtel ne pourra JAMAIS être transformé en résidence de prestige.

5) Si, il est parfaitement possible d’accueillir dignement le G7 en août 2019 à l’Hôtel du Palais sans un programme lourd de travaux de rénovation.
La simple réalisation de quelques travaux urgents et de quelques embellissements suffirait amplement et éviterait surtout de prendre le risque majeur que ferait courir à Biarritz un retard de livraison du chantier lourd et complexe qui est actuellement prévu.
D’autant plus que le calendrier prévisionnel qui est aujourd’hui sur la table est beaucoup trop tendu pour être raisonnable.

Et que dire du camouflet que subirait Biarritz si le chantier de rénovation tel qu’il est prévu dans le projet actuel du maire n’était pas livré à temps pour la tenue du G7 ?
Nous serions la risée du monde entier et je suis sûr que tu ne souhaites cela à aucun prix …

6) Enfin, et c’est le plus important, tu ne sembles pas avoir pris la mesure des risques excessivement lourds que le projet dans sa forme actuelle fait courir à la Ville et donc aux contribuables biarrots :

– l’urgence générée par le calendrier imposé par le maire nous place dans une situation de faiblesse incroyable vis-à-vis de tous les partenaires du projet : entreprises de travaux, banquiers, investisseurs, car il les installe dans une position de force dont ils profiteront évidemment pour nous imposer des conditions très défavorables à nos propres intérêts.
Nul besoin de sortir d’une grande école de commerce pour comprendre que lorsque l’on est trop pressé (de manière artificielle et inutile en l’occurrence), on perd les leviers indispensables à une bonne négociation.

– le découpage en 2 phases des travaux (rendu artificiellement obligatoire par le souhait de rénover massivement l’hôtel avant la tenue du G7) générera immanquablement de lourds surcoûts, comparativement à un programme de travaux réalisés en une seule fois.

Ces surcoûts seront bien sûr liés aux frais de fermeture puis de réouverture de l’hôtel (plusieurs millions d’euros !) pour une période très brève durant l’été 2019, mais également à l’évidente surévaluation des devis des entreprises de travaux qui chercheront à tout prix à se prémunir contre leurs risques de pénalités en cas de retard.

– le dernier risque est encore plus grave.
Tout ce montage juridico-financier ne tient que si, et seulement si, le plan d’affaires (chiffres d’affaires prévisionnels, taux de remplissage, prix moyen des chambres, etc.) soumis par le groupe Hyatt est respecté.
J’ai eu accès à ce plan d’affaires lorsque j’étais encore membre du Conseil d’Administration de la SOCOMIX, la société gestionnaire de l’Hôtel du Palais, et mon opinion de chef d’entreprise, comme celle d’experts du secteur hôtelier, est qu’il est exagérément optimiste.
Il prévoit en effet de générer plus de 10 (DIX !) millions de chiffre d’affaires supplémentaire en 4 ans.
L’hôtel réalisant ces dernières années un chiffre d’affaires annuel d’une vingtaine de millions d’euros, nous parlons donc de 50% (CINQUANTE !) d’augmentation.

Or, l’hôtellerie est une industrie cyclique, sensible à la conjoncture économique, au contexte géopolitique, à l’évolution des modes de consommation, à la météorologie, etc.
Toute modification d’un ou plusieurs de ces facteurs aura donc forcément un impact direct sur les résultats commerciaux et financiers de l’Hôtel du Palais.

Et soyons très clairs : si le groupe Hyatt n’atteint pas les objectifs qu’il affiche, les emprunts contractés ne pourront pas être remboursés, la SOCOMIX sera placée en redressement judiciaire, le loyer prévu au bail emphytéotique ne sera pas payé à la Ville, la valeur du fonds de commerce sera réduite à zéro et le personnel de l’hôtel sera frappé par un plan drastique de licenciements économiques.

La Ville verrait donc le fleuron de son patrimoine amputé de la plus grande partie de sa valeur et les citoyens-contribuables biarrots n’auraient plus que les yeux pour pleurer.
Je connais trop l’amour immodéré que tu portes à Biarritz pour imaginer une seule seconde que c’est ce que tu souhaites.

J’espère t’avoir ainsi convaincu que ce projet, dans sa configuration et son calendrier actuels, est potentiellement funeste pour cette ville que nous aimons tous les deux.

Plutôt que de le défendre, je te propose donc de le combattre, à mes côtés et à celui des 16 autres membres du Conseil Municipal qui ont eu le courage et la lucidité de s’y opposer le 30 juillet dernier.

Arrêtons ensemble ce train fou avant qu’il ne déraille, obtenons ensemble que seuls quelques travaux de préservation et d’embellissement soient effectués avant l’été prochain et qu’un véritable débat démocratique, rationnel et apaisé, soit enfin lancé sur ce dossier si crucial pour Biarritz.

Je t’en remercie sincèrement par avance.

Amicalement,
François Amigorena
Conseiller Municipal de Biarritz